לקחת משכנתא לתקופה קצרה? לסגור את המשכנתא עם כסף שקבלנו או שחסכנו?

סגירת המשכנתא היא שאיפה טבעית ומובנת לרבים מאיתנו. הרצון להפטר מהחוב ולהרגיש בטוחים יותר כלכלית הוא מוצדק. עם זאת, בחינה כלכלית מעמיקה עשויה להצביע על כך שסגירת המשכנתא במהירות אינה תמיד הבחירה הטובה ביותר. במאמר זה נבחן את השפעת פריסת המשכנתא לטווח קצר מול טווח ארוך, ונבדוק את היתרונות והחסרונות של סילוק חלקי של המשכנתא באמצעות חיסכון קיים.

מקרה א' – השפעת פריסת שנות המשכנתא:

הנחות:

• ריבית המשכנתא: 5% לא צמודה (לשם הפשטות, ניתן לשלב גם מסלולים אחרים).

• תשואה בשוק ההון לטווח ארוך: 7% לפני מס.

• פריסת המשכנתא: התשלומים ימשיכו עד לפירעון מלא.

• סכום ההלוואה: 500,000 ש"ח.

• תקופת המשכנתא/ההשקעה בשוק ההון: 30 שנים.

  
  

אופציה 1: פריסה ל-15 שנים ולאחר מכן השקעה בשוק ההון ל 15 שנים נוספות.

תשלום חודשי למשכנתא: 3,953 ש"ח.

סך כל התשלומים למשכנתא: 711,540 ש"ח, מתוכם 211,360 ש"ח ריבית.

לאחר סיום המשכנתא: הפקדת 3,953 ש"ח לחודש בשוק ההון בתשואה

שנתית ממוצעת של 7% למשך 15 שנים.

תוצאות: יתרת משכנתא 0

יתרת השקעה כוללת לאחר 15 שנים של השקעה בשוק ההון: כ-1,252,951 ש"ח.

רווח ברוטו מההשקעה: 541,411 ש"ח.

מס נומינלי (ללא אינפלציה): 135,352 ש"ח.

רווח נטו מההשקעה: 406,059 ש"ח.

אופציה 2: פריסה ל-30 שנים והשקעת ההפרש החודשי.

תשלום חודשי למשכנתא: 2,684 ש"ח. (נמוך יותר כי פרסנו ליותר שנים)

סך כל התשלומים למשכנתא: 966,240 ש"ח, מתוכם 466,240 ש"ח ריבית.

הפרש התשלום החודשי (1,269 ש"ח) מושקע בשוק ההון בתשואה שנתית ממוצעת של 7% למשך 30 שנים.

תוצאות: יתרת משכנתא 0

יתרה כוללת לאחר 30 שנים של השקעה בשוק ההון: כ-1,548,143 ש"ח.

רווח ברוטו מההשקעה: 1,091,303 ש"ח.

מס נומינלי (ללא אינפלציה): 272,825 ש"ח.

רווח נטו מההשקעה: 818,478 ש"ח.

מסקנה:

פריסה ארוכה יותר של המשכנתא והשקעת ההפרש, על פי הנתונים שהוצגו, עשויה להותיר אותנו עם יתרה כספית גבוהה יותר בטווח הארוך.

מקרה ב' – סילוק מוקדם של המשכנתא או השקעה בשוק ההון?

הנחות:

• יתרת משכנתא ל-25 שנים: 900,000 ש"ח בריבית 5% (לשם הפשטות, קבועה לא צמודה)

• תשלום חודשי לפני הסילוק: 5,261 ש"ח.

• סכום מיועד לסילוק: 300,000 ש"ח.

  
  

אופציה 1: סילוק חלקי והשקעת ההפרש

יתרת המשכנתא לאחר סילוק: 600,000 ש"ח, התשלום חודשי ירד ל-3,507 ש"ח. (לשם הפשטות, הנחת פריסה מחודשת)

הפרש התשלום החודשי (1,754 ש"ח) מושקע בשוק ההון בתשואה שנתית ממוצעת של 7% למשך 25 שנים.

תוצאות: יתרת משכנתא 0

יתרה כוללת לאחר 25 שנים של השקעה בשוק ההון: כ-1,420,865 ש"ח.

רווח ברוטו מההשקעה: 894,665 ש"ח.

מס נומינלי (ללא אינפלציה): 223,666 ש"ח.

רווח נטו מההשקעה: 670,999 ש"ח.

אופציה ב: השקעה מלאה של 300,000 ש"ח בשוק ההון ללא סילוק מוקדם.

השקעת 300,000 ש"ח בשוק ההון לתקופה של 25 שנים בתשואה שנתית ממוצעת של 7%.

תוצאות: יתרת משכנתא 0

יתרה כוללת לאחר 25 שנים של השקעה בשוק ההון: כ-1,717,625 ש"ח.

רווח ברוטו מההשקעה: 1,417,625 ש"ח.

מס נומינלי (ללא אינפלציה): 354,406 ש"ח.

רווח נטו מההשקעה: 1,063,219 ש"ח.

מסקנה:

• סילוק מוקדם של המשכנתא לא בהכרח יניב רווח גבוה יותר מאשר השקעת אותו הסכום בשוק ההון.

• מיסוי ריאלי נמוך יותר עשוי להגדיל את הכדאיות של השקעה בשוק ההון.

אז מה כדאי יותר? האם לרוץ ולשלם את המשכנתא?

התוצאות מצביעות על כך שלא תמיד כדאי לפרוס את המשכנתא לתקופה קצרה או לסלק אותה מוקדם באמצעות סכום שחסכתם, יחד עם זאת הנה כמה נקודות חשובות שכדאי לקחת בחשבון:

• השקעת ההפרש: ההשוואה מניחה שהפרש התשלומים יושקע בשוק ההון לטווח הארוך. אם אתם מתכננים להשתמש בהפרש לצרכים שוטפים, ייתכן שכדאי לשקול צמצום המשכנתא במקום השקעה.

• תנודתיות שוק ההון: שוק ההון הוא תנודתי וחשוב להיצמד לתוכנית השקעה ארוכת טווח.

• סגירת משכנתא: תשלום המשכנתא מביא לרווח בטוח, לעומת סיכונים בהשקעה בשוק ההון.

• קושי תזרימי: אם יש לכם קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא הנוכחיים, ייתכן שכדאי לצמצם את המשכנתא על מנת לשפר את היציבות הכלכלית שלכם.

• השפעת המס ודמי ניהול: בפריסה ארוכה יותר של המשכנתא והשקעת ההפרש או באי סילוק מוקדם יש יתרון כלכלי בטווח הארוך, אך זוהי מסקנה תיאורטית המבוססת על הנחות של תשואה ממוצעת של 7% בשוק ההון, שאינה מובטחת.

• בחישובים ריאליים, המס יהיה נמוך יותר, וזה עשוי לשפר את הכדאיות של השקעה בשוק ההון, יש לקחת בחשבון גם דמי ניהול העשויים להוריד את הרווח בשוק ההון.

• הריבית דריבית: מנגנון הריבית דריבית יכול לסייע לצמיחת ההשקעה לאורך זמן, בעוד שמנגנון הריבית הפוחתת בהלוואת שפיצר מוריד את גובה הריבית שמשלמים עם הזמן.

עכשיו הבחירה בידכם, בהצלחה.