"הכסף בידיים שלכם – איך הופכים ירושה או חיסכון למקפצה כלכלית אמיתית?"

כדי להשיג צמיחה כלכלית ולהתקרב למטרות הפיננסיות שלנו, הצעד הראשון הוא להבין בצורה מלאה ומדויקת את מצבנו הנוכחי. בלי תמונה ברורה של הנכסים, ההתחייבויות, ההכנסות וההוצאות, קשה לדעת האם אנו מתקדמים בכיוון הנכון או מבצעים מהלכים שמרחיקים אותנו מהיעדים שלנו.

תכנון פיננסי נכון מתחיל בהכרה במצב הקיים ובהגדרת מטרות ברורות. מכאן, ניתן לגבש אסטרטגיה כלכלית שתשלב בין השקעות חכמות למינוף הון קיים – כך שהכסף יתחיל "לעבוד" עבורנו ויביא אותנו לתוצאות הטובות ביותר לאורך זמן.

המצב הפיננסי הקיים: המאזן והתזרים

כדי לקבל החלטות מבוססות, יש להרכיב שתי תמונות פיננסיות: מאזן ו-תזרים מזומנים.

המאזן הפיננסי – תמונת מצב הנכסים וההתחייבויות.

המאזן מציג את סך הנכסים מול ההתחייבויות ואת ההון העצמי הנקי.

דוגמה למאזן פיננסי:

• יתרת חשבון בנק: 70,000 ש"ח

• פקדון בבנק: 200,00 ש"ח

• קרן השתלמות : 350,000 ש"ח

• תיק השקעות בשוק ההון: 300,000 ש"ח

התחייבויות:

• אין הלוואות או התחייבויות.

הון עצמי: סך הנכסים הכולל: 920,000 ש"ח

כעת, נוסיף לתמונה קבלת ירושה של 700,000 ש"ח, שהופכת את ההון העצמי של המשפחה ל-1,620,000 ש"ח.

תזרים המזומנים – תמונת ההכנסות וההוצאות

התזרים משקף את היכולת שלנו לחסוך ולהקצות משאבים לטווח הקצר והארוך.

דוגמה לתזרים מזומנים משפחתי:

• משכורת בן זוג 1: 22,000 ש"ח

• משכורת בן זוג 2: 15,000 ש"ח

הוצאות חודשיות:

• דיור ותחזוקה: 6,500 ש"ח

• מזון: 4,500 ש"ח

• חינוך וחוגים: 6,000 ש"ח

• חופשות ובילויים: 3,000 ש"ח

• הוצאות שונות: 8,000 ש"ח

  
  

חיסכון חודשי - 9,000 ש"ח.

החיסכון החודשי הוא מפתח לצמיחה כלכלית. ככל שהוא גבוה יותר, כך ניתן להשקיע ולהניע תהליכי צמיחה בצורה חכמה ומהירה יותר.

מינוף פיננסי ברכישת דירה: הדרך להאצת צמיחה כלכלית,

מינוף פיננסי הוא אחד הכלים המשמעותיים ביותר להשגת צמיחה כלכלית מואצת, במיוחד בשוק הנדל"ן. מינוף מתבצע על ידי שימוש בהון עצמי (כגון ירושה או חיסכון) בשילוב הלוואת משכנתא, כך שניתן לרכוש נכסים בשווי גבוה מההון העצמי הזמין. היתרון העיקרי הוא שההון העצמי הקיים משמש כמקפצה להשקעות גדולות יותר, שמניבות תשואה משמעותית לאורך זמן.

כשמדובר ברכישת דירה יחידה להשקעה, המינוף מקבל משמעות כפולה: הגדלת שווי הנכסים הנמצא בבעלותנו ויצירת תזרים מזומנים עתידי עם הטבות מס משמעותיות.

רכישת דירה יחידה – יתרונות כלכליים ומיסויים:

ברגע שיש סכום משמעותי כמו ירושה או חסכון שצברנו, רכישת דירה יחידה מהווה צעד חכם עם יתרונות מיסויים וכלכליים ברורים:

1. פטור ממס רכישה – על דירה יחידה עד תקרה של כ-1.978מיליון ש"ח, יש פטור מלא ממס רכישה, מה שחוסך עשרות אלפי שקלים.

2. פטור ממס על הכנסות משכירות – נכון להיום סוף 2024, ניתן לקבל הכנסות משכירות עד 5,654 ש"ח בחודש בפטור מלא ממס. הכנסה שעשויה לשפר את התזרים השוטף.

3. פטור ממס שבח – בעת מכירת דירה יחידה, ניתן ליהנות מפטור ממס שבח (בכפוף לתנאים). זה מאפשר למקסם את הרווח העתידי ממכירת הנכס.

4. גידור מול עליית מחירי הדיור – רכישת דירה מהווה הגנה כלכלית מפני עליית מחירי הדיור בישראל, שמאפיינת את השוק לאורך השנים.

   
   
5. 
   

הדגמת כוחו של מינוף ברכישת דירה:

השוואת תוצאות בין דירה ללא מינוף לבין דירה עם מינוף:

בקבלת ירושה של 700,000 ש"ח נבחן שני מקרים שידגישו את הבדל המינוף.

1. אפשרות ראשונה: נרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח ללא משכנתא. (נעזר בהון עצמי נוסף קיים)

2. אפשרות שנייה: נרכוש דירה בשווי 2,000,000 ש"ח תוך שימוש בהון עצמי מינמלי של 500,000 ש"ח (בלבד) ומשכנתא של 1,500,000 ש"ח. (למשפחה יש יכולת חסכון)

הנחות: ריבית משכנתא: 5%

עליית ערך נדל"ן ממוצעת לשנה: 4%

ריבית חסרת סיכון: 4.5%

שכירות מתקבלת : 2.8% מערך הנכס.

מסקנות מהנתונים: (לשם הפשטות מתעלם מהוצאות עסקה)

• ללא מינוף: שווי הנכס לאחר 5 שנים - 1,220,996 ש"ח עם הכנסות משכירות של 140,000 ש"ח.

• במכירה לאחר 5 שנים מקבל רווח של כ- 360,996 ש"ח

• עם מינוף: שווי הנכס לאחר 5 שנים - 2,441,993 ש"ח, והכנסות משכירות של 280,000 ש"ח, אך עם עלות ריבית מצטברת של 360,000 ש"ח. (מעגל לשם הפשטות, בהנחת משכנתא ל 30 שנים בפרעון לאחר 5 שנים ללא קנסות)

  במכירה לאחר 5 שנים מקבל רווח של כ- 361,993 ש"ח לאחר סילוק המשכנתא.

  על פניו נראה כי ללא מינוף הרווחנו דומה, אז מדוע בכלל לטרוח למנף, האומנם?

• 
  

• כמובן ההשוואה הרלוונטית היא השאת התשואה על ההון העצמי Return Of Investment- ROI 

  במקרה הראשון בדירה ללא מינוף הרווח הכולל הוא כ 36% על ההון המושקע. (1,000,000 ש"ח)

  במקרה השני עם מינוף הרווח המתקבל כ 72% על ההון המשוקע (500,000 ש"ח). וזאת לפני חישוב השקעות נוספות, הרווח הוא כפול, לא רע. אם נוסיף את הריבית חסרת הסיכון בהשקעת ה- 500,000 ש"ח שלא השקענו בקניית הדירה ,נקבל תוספת של 125,897 ש"ח- בכלל לא רע. (לפני מס על ההשקעה)

  
  

מהדוגמא ניתן לראות בברור כי מינוף עוזר לנו להרוויח יותר - אפילו עם תזרים שלילי מעסקה הממונפת.

בפועל, המינוף משמש כמכפיל כוח, הוא מאפשר להגדיל את סך שווי הנכסים בבעלותינו.

מינוף פיננסי מאפשר להפוך הון עצמי התחלתי קטן יחסית, לנכס משמעותי בהמשך. בהינתן הנחת שוק עולה.

כאשר מתכננים צעד דומה, יש לוודא שהמשכנתא מתאימה לתזרים המזומנים המשפחתי ושהסיכון מנוהל בצורה זהירה. במקביל, את יתרת ההון שלא הושקע בדירה ואת ויתרת התזרים נשקיע בשוק ההון, בהתאם למטרות המשפחה ופרופיל הסיכון, כך שגם הכסף הנוסף "עובד" עבורנו ומייצר תשואה נוספת.

תכנון פיננסי מדויק, המשלב בין נכסי נדל"ן, מינוף והשקעות נוספות, מאפשר לבנות אסטרטגיה כלכלית שמובילה לצמיחה מואצת ומבססת ביטחון פיננסי לטווח הארוך. יודעים לתכנן לבד הגדלת הון והגשמת מטרות- נהדר, צרכים עזרה- מתכנן פיננסי מוסמך הוא הכתובת הנכונה. בהצלחה רבה 😊